Conto per la riparazione della serranda automatica
25 settembre 2019
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Abbiamo un locale in comune adibito ad autorimessa per auto e motorini in un condominio di 10 inquilini/proprietari. La proprietà è indivisa, senza assegnazione specifica ai singoli condomini e l’accesso è pedonale dalle scale e carraio con serranda automatica dall’esterno per l’accesso di auto e motorini. Attualmente - la situazione è consolidata da almeno 10 anni – l’accesso moto/auto (e quindi l’uso della serranda automatica) è ad uso di soli 5 condomini per scelta tacita personale e individuale, senza nessuna programmazione e rotazione. Dato il frequente uso e per le grandi dimensioni della serranda (4x3 m) si sono avuti 3 guasti rilevanti nell’ultimo decennio. Domanda: le riparazioni sempre in regime di manutenzione ordinaria vanno imputate come bene comune a tutti e 10 i condomini o solo ai 5 che la utilizzano.
Lettera firmata
Per rispondere al suo quesito si tratta prima di tutto di verificare se gli altri cinque condomini che non utilizzano l’autorimessa lo fanno perché ne sono esclusi di fatto e non c’è più posto per loro a causa dell’occupazione ininterrotta da parte degli “abituè”. L’art. 1123 cod. civ. prevede che qualora un edificio abbia “opere o impianti” destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato e/o dei condomini, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. La giurisprudenza, però, ha precisato che ai fini di una corretta individuazione dell’uso ed utilità che ciascun condomino trae dalla cosa comune dovrà farsi riferimento “all’uso anche solo potenziale” che il singolo può fare della cosa comune, non rilevando scelte personali e discrezionali di questi. Ciò significa che se i cinque condomini che non usano l’autorimessa lo fanno esclusivamente per ragioni personali e discrezionali, pur avendo un effettivo diritto all’utilizzo, essi devono provvedere a loro volta al pagamento dei costi di manutenzione.