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Frate Indovino

Condominio

La rinuncia alla proprietà

18 gennaio 2021
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Siamo tre condòmini di Milano, che hanno comperato una cantina di 60 mq situata nel condominio di abitazione, divisa fra noi. All’atto del rogito il notaio fa notare che oltre alla cantina sono annessi al rogito, il locale caldaia e la scala che dal cortile porta al locale caldaia stesso. Siamo in 33 unità nel condominio ma IMU e TARI la paghiamo solo noi proprietari della cantina. Vorremmo dividere quello che è norma in un condominio, in questo caso la caldaia e la scala di accesso, rispetto alla cantina di 60 mq. Alcuni condòmini dicono che sono già di proprietà del condominio, contraddicendo il catasto e quello che il notaio ha detto. Come dobbiamo comportarci? Noi vorremmo dividere ciò che è di nostra proprietà (la cantina) dal resto e lo cederemmo senza chiedere nulla in cambio. Vorremmo il suo parere.

Lettera firmata

Nel momento in cui si acquista un bene immobile, con esso, generalmente, vengono trasferiti anche annessi, connessi, pertinenze, servitù, diritti su parti comuni, etc., purché afferenti il cespite acquistato, a meno che non vi siano espresse deroghe. Ovviamente, su tali beni il proprietario dovrà corrispondere le dovute tasse, tra cui l’IMU e la Ta.Ri., imposte comunali connesse alla proprietà. All’interno di un Condominio, i singoli inquilini corrispondono non solo le tasse dovute in relazione alle loro singole unità, ma anche, in base ai millesimali, quelle riferite alle proprietà comuni, con obbligo di versamento in capo all’Amministratore. Per non corrispondere dette imposte, al netto di alcune esenzioni riferite a particolari casi, il singolo non deve avere la disponibilità di alcun bene, quindi non ne deve essere proprietario. Naturalmente, in termini economici, il singolo può avere convenienza o meno ad essere proprietario di un bene. Sa, certamente, che se ne è proprietario, beneficia del cespite, ma è tenuto a pagare le imposte. Sa, anche, che se non intende pagare le tasse sul bene, per motivi diversi, deve disfarsi del bene. Qualora non sia possibile disporre di tale bene, ossia cederlo, donarlo, etc., e qualora non si tratti di bene condominiale, cui il singolo non può rinunciarvi ai sensi dell’art. 1118 c.c., il proprietario potrà rinunciare alla proprietà del bene, attraverso un atto notarile (abdicazione unilaterale della proprietà) da registrarsi nei pubblici registri immobiliari (con conseguenti costi, è chiaro).
La rinuncia alla proprietà è un tema molto dibattuto e, di recente, è stato molto discusso negli ambienti notarili, i quali hanno elaborato uno studio, secondo cui vi è la possibilità di rinunciare alla proprietà - se abdicativa, il rinunciante sarà obbligato a pagare le spese connesse al bene rinunciato sorte prima della rinuncia, se liberatoria, il rinunciante è liberato di ogni spesa sorta prima o dopo la rinuncia - sia essa esclusiva (art. 827 c.c.), e in tal caso il bene è devoluto allo Stato, sia essa in comproprietà, e in tal caso la quota rinunciata va ad accrescere le altre quote in comproprietà.
In merito, vi sono alcune eccezioni, peraltro in fieri, data l’attualità del tema, da valutare quindi caso per caso. Ad esempio, l’Avvocatura dello Stato sostiene che non possa rinunciarsi alla proprietà di un bene, che quindi vada devoluto allo Stato, interessato da costi eccessivi per opere di consolidamento, manutenzione e/o demolizione. In tal caso, la rinuncia sarebbe suscettibile di impugnazione per nullità, perché non meritevole di tutela (art. 1322 c.c.) o perché posta in frode alla legge (art. 1344 c.c.).

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