Frate Indovino

Dal 1993 abito in un condominio dove le facciate sono sempre state in intonaco: ora bisogna rifarle, è stata indetta un'assemblea il 28/02/2017 (totale presenze 767,83 millesimi) e la maggioranza ha deciso di rifarle con cappotto e klinker (da verbale d'assemblea 502,312 millesimi favorevoli contro 339,859 millesimi contrari) con una spesa di € 541.700,00+iva contro € 384.000,00+iva se rifatte solo con cappotto
Purtroppo nel condominio ci sono diverse persone disoccupate (io e mio marito, per esempio), persone molto anziane e persone separate con figli a carico che avranno molta difficoltà a sostenere questa spesa già molto alta solo con cappotto, inarrivabile con l'aggiunta del klinker e la mia domanda è se è possibile ritenere l'aggiunta del klinker una "spesa gravosa e voluttuaria" come dall'art. 1127 del Nuovo Codice del Condominio
In data 25/03/2017 è stata inviata una mail con conferma di lettura (ricevuta) all'Amministratore del Condominio che ha risposto dicendo che il klinker non può essere ritenuto una spesa superflua
I lavori dovrebbero iniziare a settembre 2017, confido in una Sua gentile risposta in merito a quanto sopra

Lettera firmata

L’art. 1127 C.c. da Lei menzionato nel quesito non è pertinente rispetto al caso di specie poiché esso disciplina la “Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio”, opera che non ha nulla a che vedere con il rifacimento delle facciate. Ad ogni modo, non è possibile ritenere che l’aggiunta del klinker sia una “spesa gravosa e voluttuaria” avendo come riferimento il Nuovo Codice del Condominio che, all’art. 1121, comma 1, c.c., parla esclusivamente di “innovazioni gravose o voluttuarie”. Ciò significa che perché una spesa possa ritenersi gravosa o voluttuaria essa deve essere necessariamente riferita ad un’innovazione. Nel Suo caso, invece, le spese che riguardano il condominio (cappotto e klinder) sono riferibili alla conservazione delle parti comuni ed alle loro modificazioni, di tal che esse, secondo il nostro c.c. possono essere solo “di notevole entità” e per la cui deliberazione si applicano i criteri di cui all’art. 1136, comma 4, c.c. (Sul punto la verifica è demandata all’Amministratore di condominio). Il contenuto del parametro della “notevole entità”, in assenza di un criterio normativo, è affidato alla valutazione discrezionale del giudice di merito in sede di causa, ove seguendo le linee guida della Suprema Corte si valuta la proporzionalità tra la spesa ed il valore dell’edificio. Se Voi condomini in difficoltà economiche intendete incardinare una causa, Vi suggerisco di premunirVi con una consulenza di parte prima di iniziare il giudizio che Vi fornisca una valutazione sulla proporzionalità nei termini di cui sopra.

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Facciate da rifare, ma spesa eccessiva

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