Nel 2007 ho ereditato un terreno agricolo reso edificabile nel 2013 con IMU altissima. Vorrei venderlo, ma in 2 anni nessuno dei 100 contatti fra agenzie, costruttori, cooperative di tutta la Lombardia ha accettato neppure a prezzo bassissimo.
Riassumo dati
2007, valore successione: 242.000 €
2013, valore IMU 675 €/mq con superficie fondiaria edificabile 5.310 mq.
2014, valore di perizia da architetto della zona 140 €/mc
Volumetria edificabile 6.372 mc pari a 892.080 €
Di recente ricevo offerta per 200.000 €(compresa tassa di rivalutazione che per il 2015 è dell'8% pari a 71.360 €).
Qual è il modo fiscalmente più corretto con Agenzia Entrate per vendere ad un prezzo così basso? Meglio vendere con rivalutazione o con prezzo realmente incassato anche se così basso? Quali saranno spese e tasse a mio carico? Esistono vincoli fiscali solidali fra me-venditore e compratore?
Lettera firmata
In caso di rivalutazione dei terreni affinché sia possibile avvalersi del valore periziato occorre indicare nell'atto notarile il valore di perizia anche se questo risulta inferiore al corrispettivo pattuito. Le imposte di registro, ipotecarie e catastali verranno assolte sul valore di perizia che costituirà il riferimento anche ai fini delle imposte sui redditi. La legge di Stabilità ha recentemente riaperto la possibilità di rideterminare il costo di acquisto di terreni edificabili e agricoli posseduti.
Scopo principale della rivalutazione è quello di ottenere un risparmio sull’eventuale plusvalenza da cessioni di terreni o partecipazioni che generano redditi diversi. Il valore rivalutato assume infatti rilevanza ai fini del calcolo della plusvalenza ex art. 67, comma 1, lett. a) e b), Testo Unico Imposta sui Redditi. Per quanto riguarda i terreni in caso di cessione a prezzi inferiori ai valori di perizia, l'Agenzia delle Entrate ha assunto una posizione particolare. Con la circolare n. 1/E/2014 è stata infatti riconosciuta la possibilità di indicare, nell’atto di cessione, il valore periziato, anche se il prezzo concordato di cessione del terreno dovesse risultare inferiore. In tal modo la rivalutazione mantiene efficacia, con la conseguenza che ai fini delle imposte dirette la plus/minusvalenza è determinata sulla base del valore rivalutato. Quest’ultimo assume rilievo anche ai fini delle imposte di registro e ipocatastali. Se nell’atto di cessione è indicato un valore inferiore rispetto a quello di perizia, la rivalutazione è inefficace, pertanto vanno applicate le ordinarie regole di determinazione della plusvalenza ex art. 68, TUIR, con impossibilità di tener conto, quindi, del valore periziato.
Per evitare ciò il contribuente dovrebbe ricorrere ad una nuova rivalutazione ad un valore ribassato e attendere il momento della cessione a un minor corrispettivo. Se invece si procede alla vendita del terreno a un prezzo inferiore rispetto al valore rivalutato ma con l’indicazione nell’atto del valore rivalutato, si consente il mantenimento dell’efficacia della rivalutazione, conseguendo una minusvalenza che è irrilevante fiscalmente, e l’assolvimento delle imposte di registro ed ipocatastali sul valore rivalutato. Tale comportamento si riflette negativamente sull’acquirente al quale è richiesto un maggior onere. Se invece nell’atto viene indicato un valore inferiore a quello rivalutato, si determina l’inefficacia della rivalutazione con la conseguenza che ai fini delle imposte dirette il prezzo di cessione va confrontato con il costo d’acquisto “originario” e le imposte di registro e ipocatastali vanno corrisposte sul prezzo di cessione.
Nel 2007 ho ereditato un terreno agricolo reso edificabile nel 2013 con IMU altissima. Vorrei venderlo, ma in 2 anni nessuno dei 100 contatti fra agenzie, costruttori, cooperative di tutta la Lombardia ha accettato neppure a prezzo bassissimo.
