Ho comprato un alloggio nuovo da ditta costruttrice con atto notarile il 21/3/14. Al 22/12/14 ricevo una raccomandata in cui una nuova società di valorizzazione immobiliare dichiara di avere assunto la gestione dell’immobile in costruzione su impulso della banca. La stessa dice che si adopererà negli interessi di creditori e o promissari acquirenti per la risoluzione delle problematiche connesse al completamento e commercializzazione degli alloggi e che ci contatteranno dopo analisi documentale, per la sottoscrizione dei contratti definitivi di compravendita.
I proprietari degli alloggi che non hanno ancora fatto l’atto notarile, sono stati chiamati dalla società entrante con la richiesta di versare il 15% in più del prezzo indicato nel compromesso. Avendo io fatto l’atto notarile, sono ancora in qualche modo soggetto ad ulteriori esborsi come i miei vicini di casa e/o attaccabile su qualche fronte? Sul compromesso avevamo pattuito che le spese di allacciamento erano a carico dell’impresa, ma sull’atto non si trova alcun riferimento a tale accordo: possono obbligarmi a pagare tali spese o avendolo scritto sul compromesso registrato non sono tenuto a pagare?
Lettera firmata
Il preliminare (o compromesso) è il contratto attraverso il quale le parti si obbligano a stipularne uno futuro. Il termine “preliminare” viene utilizzato proprio perché prelude alla stipula di un successivo contratto definitivo, il cui contenuto è già fissato dallo stesso preliminare. Dal contratto preliminare discende, quindi, l'obbligo di prestare il consenso per la conclusione di un successivo contratto i cui effetti tipici si espleteranno solo se e quando sarà stipulato il contratto definitivo.
Nel caso in cui si ravvisino delle differenze tra il preliminare e il contratto definitivo il punto è comprendere se prevale il contenuto del contratto preliminare o quello del contratto definitivo. Della questione si è occupata la Seconda Sezione Civile della Cassazione con la sentenza n. 9063/2012. La Corte parte dal presupposto che il contratto definitivo sia l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni delle parti e non una mera ripetizione del preliminare. Questo comporta che il preliminare viene superato dal contenuto del contratto definitivo e si presume che il contenuto di questo corrisponda alla volontà delle parti, (eventualmente nuova e diversa rispetto la volontà indicata nel preliminare). Ciò significa che il contenuto negoziale del contratto definitivo può anche non conformarsi al contenuto negoziale del contratto preliminare. Va comunque precisato che è possibile provare la vincolatività della volontà espressa nel preliminare nonostante il contenuto del definitivo, e ciò con un atto scritto redatto contemporaneamente al definitivo, con cui si conferma quanto previsto nel preliminare stesso.
