Il proprietario dell'immobile ha conferito mandato di vendita in esclusiva a un’agenzia. L’agente ha dichiarato che l'immobile risultava libero da pregiudizievoli (solo fidandosi della parola del proprietario).
21/03/2015: proposta di acquisto.
15/04/2015: preliminare presso l'agenzia con pagamento commissione (4.880 €) e versamento caparra confirmatoria (12.000 €) al proprietario. Dalle visure effettuate dal notaio emergeva l’esistenza di pesanti vincoli sul predetto bene:
• la costituzione, fin dal 21/10/2009, di un fondo patrimoniale in favore del venditore;
• un'ipoteca giudiziale iscritta già in data 02/01/2014;
• pronuncia del Tribunale dichiarativa del fallimento del venditore, in proprio, quale socio della ditta, emessa in data 17/03/2015!
La responsabilità è solo dell’agenzia che con incuria ha posto in vendita l’immobile, senza effettuare i dovuti accertamenti o anche mio figlio ha qualche responsabilità? Quali possibilità ci sono di poter riavere i soldi che ha speso.
Lettera firmata
L'agenzia immobiliare non ha uno specifico obbligo nelle verifiche tecniche o ipotecarie riguardo all'immobile. Il ruolo principale dell'agente è quello di mettere in contatto i contraenti e di comunicare loro i fatti e le circostanze a lui note con la buona diligenza, ma ciò non significa che l'agente ha l'obbligo di eseguire ricerche o di certificare tali circostanze. Ciò viene anche ribadito dalla Suprema Cote di Cassazione nella sentenza n. 19075/2013. In sostanza, la Cassazione statuisce che a meno che l'acquirente non incarichi specificamente l'agenzia immobiliare di effettuare verifiche tecnico-giuridiche sull'immobile, diventando di fatto “consulente” con obblighi di verifica, il ruolo dell'agenzia rimane quello di mediatore senza obblighi specifici sulle verifiche tecniche. Ciò non significa che l'agenzia sia esente da ogni responsabilità e non abbia compiti e ruoli specifici, ma solo significa solo che l'acquirente, se vuole avere garanzie, non può basarsi solo sui fatti che l'agenzia gli comunica verbalmente (tranne i casi in cui l'agenzia metta a disposizione dell'acquirente tutta la documentazione: atto di provenienza,titoli abilitativi, agibilità, conformità impianti, verbali condominiali, etc.).
Il proprietario dell'immobile ha conferito mandato di vendita in esclusiva a un’agenzia. L’agente ha dichiarato che l'immobile risultava libero da pregiudizievoli (solo fidandosi della parola del proprietario).
